Εγρήγορση για τα ακίνητα ζητά η Κεντρική Τράπεζα

Ο δείκτης τιμών κατοικιών συνεχίζει να καταγράφει άνοδο, σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα η οποία ζητά στενή παρακολούθηση του τομέα και εγρήγορση στις εξελίξεις.

Σύμφωνα με νέα στοιχεία που ανακοινώθηκαν σήμερα, ο δείκτης τιμών κατοικιών (οικίες και διαμερίσματα) αυξήθηκε το πρώτο τρίμηνο του 2019 κατά 2,7% σε ετήσια βάση.  Τόσο οι τιμές οικιών όσο και διαμερισμάτων κατέγραψαν ετήσια αύξηση κατά το υπό εξέταση τρίμηνο της τάξης του 2,1% και 3,9%, αντίστοιχα.

Όλοι οι ανά επαρχία δείκτες τιμών κατοικιών σημείωσαν ετήσια άνοδο. Η μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές οικιών σε ετήσια βάση καταγράφηκε στη Λεμεσό (4,5%). Στις τιμές διαμερισμάτων για πρώτη φορά η Λάρνακα (9,5%) σημείωσε μεγαλύτερη ετήσια αύξηση από τη Λεμεσό (7,3%).

Σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, ο δείκτης κατέγραψε τριμηνιαία αύξηση 0,7% το πρώτο τρίμηνο του 2019. Οι δείκτες τιμών διαμερισμάτων και οικιών σημείωσαν τριμηνιαία αύξηση 0,9% και 0,6%, αντίστοιχα.

Σύμφωνα με την ΚΤ, η ζήτηση για οικίες και διαμερίσματα συνεχίζεται και σύμφωνα με στοιχεία του Κτηματολογίου προέρχεται τόσο από κύπριους όσο και από ξένους αγοραστές. Η χρηματοδότηση των αγορών από ξένους, προέρχεται κυρίως από ίδια κεφάλαια, και σε μικρότερο βαθμό από δανεισμό.

Τα αποτελέσματα βασίζονται στον επικαιροποιημένο δείκτη τιμών κατοικιών της ΚΤ όπως έχει διαμορφωθεί μετά από αναθεώρησή του η οποία είχε στόχο στη διατήρηση της αντιπροσωπευτικότητας του. Οι αλλαγές του δείκτη την περίοδο που καλύπτει η αναθεώρηση, δηλαδή από το πρώτο τρίμηνο του 2017 και εντεύθεν, ήταν μικρές.

 «Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες, τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για επένδυση, οι ξένες επενδύσεις και ο νέος εγχώριος δανεισμός συμβάλλουν στην ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών. Οι τιμές διαμερισμάτων φαίνεται να ανακάμπτουν ταχύτερα σε σχέση με τις τιμές οικιών, κάτι που πιθανόν να οφείλεται στο γεγονός ότι τα διαμερίσματα γενικότερα προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις ως επένδυση σε σχέση με τις οικίες (σύμφωνα με στοιχεία του RICS). Επίσης τα διαμερίσματα φαίνεται να είναι η προτιμητέα επιλογή για αγοραστές που θέλουν να μείνουν κοντά στα κέντρα των πόλεων, όπως νέα νοικοκυριά», επισημαίνει η Κεντρική Τράπεζα.

Σημειώνεται ότι οι διακυμάνσεις των τιμών κατοικιών παρουσιάζουν αρκετή ανομοιογένεια τόσο μεταξύ επαρχιών, όσο και μεταξύ περιοχών εντός της ίδιας επαρχίας. Σημαντικό ρόλο σε αυτές τις διακυμάνσεις διαδραματίζουν οι ξένες επενδύσεις, οι οποίες φαίνεται να συγκεντρώνονται σε συγκεκριμένες περιοχές και στηρίζουν την ανάκαμψη των τιμών.

Όπως είχε αναφερθεί στο προηγούμενο δελτίο, ο δείκτης τιμών κατοικιών και οι υποδείκτες έχουν τύχει αναθεώρησης, κάτι που εμπίπτει στο πλαίσιο των γενικών περιοδικών αναθεωρήσεων που γίνονται σε παρόμοιας φύσης δείκτες. Η προηγούμενη αναθεώρηση του ΔΤΚ της ΚΤΚ έγινε το 2015. Εξελίξεις που σημειώθηκαν το δεύτερο μισό του 2018 συνηγορούν στην ανάγκη αναθεώρησης του Δείκτη, ώστε αυτός να διατηρήσει την αντιπροσωπευτικότητα του. Πιο συγκεκριμένα, οι εξελίξεις αυτές αφορούν: Στην πώληση εργασιών της Συνεργατικής Κυπριακής Τράπεζας στην Ελληνική Τράπεζα, τη δημιουργία και λειτουργία της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων (ΚΕΔΙΠΕΣ), καθώς και στις αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων τον Ιούλιο του 2018.

Συνεπακόλουθο αυτών των εξελίξεων, ήταν, μεταξύ άλλων, η σημαντική αύξηση του αριθμού των εκτιμήσεων της αξίας των ακινήτων, για σκοπούς επιτάχυνσης των διαδικασιών διευθέτησης των ΜΕΔ.

Αυτό αυξάνει την πιθανότητα ότι σε αριθμό περιπτώσεων η εκτιμώμενη τιμή του ακινήτου δεν αντικατοπτρίζει τις τιμές της αγοράς. Ως εκ τούτου, οι παρατηρήσεις αυτές εξαιρούνται, ώστε να συνεχιστεί η ακολουθία με την υφιστάμενη μεθοδολογία κατασκευής του Δείκτη σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα. Τα πρότυπα αυτά καθορίζονται τόσο από το Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS3) όσο και το European Group of Valuers' Associations (TEGOV A4), και προβλέπουν ότι οι εκτιμήσεις πρέπει να αντικατοπτρίζουν την αγοραία αξία.

Συνολικά, ο αναθεωρημένος γενικός δείκτης τιμών κατοικιών κατά το 2017 και 2018 φαίνεται να είναι κατά μέσο όρο υψηλότερος κατά 0,3 ποσοστιαίες μονάδες από τον δείκτη πριν την αναθεώρηση.

Μεταβολές τιμών ανά επαρχία

Σε τριμηνιαία βάση, ο δείκτης τιμών κατοικιών σημείωσε αύξηση σε όλες τις επαρχίες, με εξαίρεση την επαρχία Αμμοχώστου που σημείωσε μικρή μείωση. Συγκεκριμένα, καταγράφηκε αύξηση στις τιμές κατοικιών κατά 1,5% στη Λεμεσό, 1,1% στη Λάρνακα, 1% στην Πάφο και 0,3% στη Λευκωσία, ενώ στην Αμμόχωστο καταγράφηκε μικρή μείωση 0,4% .

Όσον αφορά τις ετήσιες μεταβολές στον γενικό δείκτη τιμών κατοικιών ανά επαρχία, καταγράφηκε αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Στην Λεμεσό καταγράφηκε ετήσια αύξηση της τάξης του 5,4%, στη Λάρνακα 3,2%, στην Αμμόχωστο 2,4%, στη Λευκωσία 1,5% και στην Πάφο 1,3%.

Όσον αφορά τις τιμές οικιών, καταγράφηκαν τριμηνιαίες αυξήσεις στη Λεμεσό (1,6%), στη Λευκωσία (0,5%), στη Λάρνακα (0,4%) και στην Πάφο (0,1%). Στην επαρχία Αμμοχώστου καταγράφηκε μείωση 0,3%. Σε ετήσια βάση, οι τιμές οικιών σημείωσαν αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Στη Λεμεσό οι τιμές οικιών αυξήθηκαν κατά 4,5%, στη Λευκωσία κατά 1,7%, στην Αμμόχωστο κατά 1,5%, στη Λάρνακα 1,4% και στην Πάφο κατά 0,7%.

Οι τιμές διαμερισμάτων σε τριμηνιαία βάση κατέγραψαν αύξηση 3,8% στη Λάρνακα, στην Πάφο 1,7% και στη Λεμεσό 1,1%. Τριμηνιαία μείωση καταγράφηκε στην Αμμόχωστο κατά 1,1%, ενώ στη Λευκωσία κατέγραψαν σχετική σταθεροποίηση (-0,1%). Σε ετήσια βάση, οι τιμές των διαμερισμάτων σημείωσαν για ακόμη ένα τρίμηνο αύξηση σε όλες τις επαρχίες, με τις μεγαλύτερες να σημειώνονται στις επαρχίες Λάρνακας (9,5%) και Λεμεσού (7,3%). Οι τιμές διαμερισμάτων σημείωσαν ετήσια αύξηση 6,7%, στην Αμμόχωστο, 1,8% στην Πάφο και 1,3% στη Λευκωσία.

Οι ετήσιες αυξήσεις στις τιμές των διαμερισμάτων στη Λεμεσό παραμένουν ψηλές, αν και παρουσιάζουν μικρή επιβράδυνση. Αντίστοιχα ψηλές αυξήσεις παρουσιάζονται πλέον εκτός από τη Λεμεσό και στις τιμές διαμερισμάτων στη Λάρνακα, οι οποίες σύμφωνα με εσωτερική ανάλυση της ΚΤΚ, οφείλεται σε συγκεκριμένες τουριστικές περιοχές, όπως και στην περίπτωση της Λεμεσού. Στις εν λόγω περιοχές φαίνεται να υπάρχει σε εξέλιξη δραστηριότητα που σχετίζεται με το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα (ΚΕΠ), αλλά και το πρόγραμμα χορήγησης αδειών μόνιμης διαμονής (permanent residence).

Σημειώνεται ότι οι πωλήσεις υπερπολυτελών κατοικιών, οι οποίες γίνονται για σκοπούς συμμετοχής στο ΚΕΠ, χρηματοδοτούνται από το εγχώριο τραπεζικό σύστημα σε περιορισμένο βαθμό. Ως εκ τούτου, στην πλειοψηφία δεν περιλαμβάνονται στο δείγμα για την κατασκευή των δεικτών της ΚΤΚ οι οποίοι βασίζονται σε στοιχεία εκτιμήσεων που αποστέλλουν οι τράπεζες.

Εντούτοις, οι πωλήσεις αυτές φαίνεται να έχουν έμμεση αλλά σημαντική επίδραση σε συγκεκριμένες περιοχές της επαρχίας Λάρνακας, όπως συνέβηκε και στην περίπτωση της Λεμεσού, στην οποία μπορεί να αποδοθεί και η επιταχυνόμενη αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων. Υποστηρικτικό της δυναμικής αυτής είναι και η επιτάχυνση στις αυξήσεις των ενοικίων στη Λάρνακα, τα οποία, σύμφωνα με στοιχεία του Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) Cyprus, ενώ ήταν καθηλωμένα για μεγάλο χρονικό διάστημα, από το 2018 και εντεύθεν παρουσιάζουν αισθητές αυξήσεις.

 «Ο δείκτης τιμών κατοικιών στην Κύπρο συνεχίζει να καταγράφει ανοδική πορεία, παράλληλα με την ανάκαμψη διαφόρων μακροοικονομικών δεικτών αλλά και της ευρύτερης οικονομίας. Εντούτοις, απαιτείται στενή παρακολούθηση του τομέα και εγρήγορση στις εξελίξεις, ιδιαίτερα όσον αφορά τα ΜΕΔ», τονίζει η Κεντρική Τράπεζα.