ΕΥ: Όφελος €40 εκατ. από χαλαρώσεις σε 29όροφο κτήριο

Η Ελεγκτική Υπηρεσία μετά από έρευνα που διενήργησε τονίζει ότι προκύπτουν ερωτηματικά για το θεσμικό πλαίσιο, στο οποίο στηρίχτηκε η Πολεοδομική Αρχή, για αποδοχή της χωροθέτησης ψηλού κτηρίου 29 ορόφων, εκτός των καθορισμένων περιοχών όπου επιτρέπεται η χωροθέτηση κτηρίων μέχρι 13 ορόφους.

Παράλληλα, σημειώνει ότι εγείρονται ερωτηματικά για τον τρόπο διασφάλισης της αποτελεσματικής προστασίας του περιβάλλοντος, εφόσον δε ζητήθηκε η ανάλογη υποβολή προκαταρκτικής περιβαλλοντικής μελέτης, η οποία προνοείται στην περίπτωση ψηλών κτηρίων.

Επισημαίνεται ότι η μεγάλη ελαστικότητα κατά την εφαρμογή της διακριτικής ευχέρειας του Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως (ΤΠΚ) είχε ως αποτέλεσμα την έγκριση ανέγερσης κτηρίου 29 ορόφων, περισσότερους από το επιτρεπόμενο βάσει του τοπικού σχεδίου Λεμεσού.

Η έκδοση Εντολής του Υπουργού Εσωτερικών, για τη διαδικασία αξιολόγησης αιτήσεων για ψηλά κτήρια, που προνοείτο στο Διευκρινιστικό Πλαίσιο των Γενικών Αρχών και Προϋποθέσεων για Ανέγερση Ψηλών Κτηρίων που καθορίστηκε από το ΤΠΟ στις 25.4.2018, παραμένει σε εκκρεμότητα, παρά τη χορήγηση σημαντικού αριθμού αδειών για ψηλά κτήρια μέχρι σήμερα.

Όπως προκύπτει από την υπό εξέταση αδειοδότηση, αλλά και από την τάση που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια για ανέγερση ψηλών κτηρίων παγκύπρια, η Υπηρεσία συνέστησε όπως (α) η θέσπιση ειδικού νομοθετικού πλαισίου για ψηλά κτήρια, θεωρηθεί ως προτεραιότητα από το Τμήμα Πολεοδομίας και (β) καθοριστεί το όριο απόκλισης από τις πρόνοιες των Τοπικών Σχεδίων, κατά την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας από την Πολεοδομική Αρχή για σύσταση αύξησης ύψους/αριθμού ορόφων.

Η Υπηρεσία διενήργησε τον παρόντα έλεγχο συμμόρφωσης, κατόπιν καταγγελίας που υποβλήθηκε με επιστολή, ημερ. 16.10.2017, από τον τότε πρόεδρο του Κινήματος Οικολόγων Συνεργασία Πολιτών. Στην εν λόγω επιστολή γίνεται αναφορά σε παράπονο από ανώνυμο πολίτη, το οποίο υποβλήθηκε και στην Ελεγκτική Υπηρεσία στις 17.10.2017, «για χαριστικές παράνομες παρεκκλίσεις για κτήριο στη Λεμεσό και για πολιτική κάλυψη από τις αρχές της Κυπριακής Δημοκρατίας».

To κτήριο αφορά σε πολυώροφη ανάπτυξη οικιστικών διαμερισμάτων, καταστημάτων και διευκολύνσεων αναψυχής/ψυχαγωγίας, εντός πέντε τεμαχίων σε παραλιακή λεωφόρο, που εμπίπτει εντός των ορίων του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού (ΤΣΛ). Τα τεμάχια αγοράστηκαν από την ιδιοκτήτρια εταιρεία το 2007 σε τιμή €20 εκατ. περίπου. Σύμφωνα με το ΤΣΛ 2006, που ήταν σε ισχύ κατά τον χρόνο αγοράς, μέρος των τεμαχίων ανήκε σε Τουριστική Ζώνη Τ1β, με επιτρεπόμενη χρήση τον τουρισμό και οικιστική ανάπτυξη (με συντελεστή δόμησης (ΣΔ) για κατοικίες 0,45:1 και ανώτατο αρ. ορόφων 2) και μέρος σε Εμπορική Ζώνη Εβ, με χρήση βάσει του Άξονα Δραστηριοτήτων ΙV (με συντελεστές ανάπτυξης όπως της συνορεύουσας Τουριστικής Ζώνης που αναφέρονται προηγουμένως).

Το πολεοδομικό καθεστώς των τεμαχίων αρχικά αναβαθμίστηκε κατά την αναθεώρηση του ΤΣΛ το 2011, με την αναβάθμιση του ΣΔ στη Τουριστική Ζώνη Τ1β από 0,45:1 σε 0,60:1. Ακολούθως, κατά την οριστικοποίηση του ΤΣΛ το 2013, τα τεμάχια εντάχθηκαν στη Τουριστική Ζώνη Τ1β1α, με αύξηση του ΣΔ από 0,60:1 σε 0,80:1 και η επιτρεπόμενη χρήση τους στην Εμπορική Ζώνη Εβ διευρύνθηκε, με τη τροποποίηση του Άξονα Δραστηριοτήτων από  Κατηγορία IV σε Ι.

Η εταιρεία το 2009 υπέβαλε αίτηση στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (ΤΠΟ) για έκδοση πολεοδομικής άδειας, η οποία χορηγήθηκε το 2011, με αρ. ΛΕΜ/Χ/2009 και αφορούσε σε ανέγερση κτηρίου 12 ορόφων. Ακολούθησε σειρά τροποποιητικών αδειών, με την  ΛΕΜ/Χ/09/Δ να υποβάλλεται για έγκριση στις 2.10.2017, να χορηγείται στις 4.10.2017 και να αφορά σε κτήριο 29 ορόφων.

Τα κυριότερα ευρήματα ελέγχου της Ελεγκτικής Υπηρεσίας συνοψίζονται ως ακολούθως:

• Κατά την αναθεώρηση του ΤΣΛ του 2011, τα τεμάχια της εταιρείας αρχικά έτυχαν αναβάθμισης από ΣΔ 0,45:1 σε 0,60:1, στα πλαίσια αναβάθμισης των ΣΔ ολόκληρης της ζώνης στην οποία ανήκαν. Ακολούθως, κατά το στάδιο υποβολής ενστάσεων, η εταιρεία αιτήθηκε την ένταξη των τεμαχίων της σε ζώνη με ΣΔ 1:1, ενώ ο Δήμος Α εισηγήθηκε την αναβάθμιση του ΣΔ της ζώνης στην οποία ανήκαν σε 0,80:1. Κατά την οριστικοποίηση του ΤΣΛ 2013, τα αιτήματα της εταιρείας και του Δήμου ικανοποιήθηκαν μερικώς. Ως αποτέλεσμα, ο ΣΔ των πέντε τεμαχίων της ανάπτυξης πλέον ενός ενδιάμεσου, αυξήθηκε από 0,60:1 σε 0,80:1, ευεργετώντας αποκλειστικά τους ιδιοκτήτες τους.

• Η συμμετοχή του Δημάρχου της Τοπικής Αρχής κατά τη διαδικασία τροποποίησης του ΤΣΛ 2011, ως μέλος του Κοινού Συμβουλίου και ως μέλος της Επιτροπής Μελέτης Ενστάσεων (ΕΜΕ) κρίνεται ως μη ενδεδειγμένη και ενδεχομένως μη σύννομη, αφού δεν διασφαλίζεται η αμεροληψία των αποφάσεων.

«Εισηγηθήκαμε όπως επαναξιολογηθεί τόσο το θέμα της σύνθεσης της ΕΜΕ, όσο και το θέμα της συμμετοχής του Δημάρχου/Κοινοτάρχη κατά την εξέταση των ενστάσεων των Δήμων/Κοινοτήτων τους».

• Η αύξηση στο επιτρεπόμενο δομήσιμο εμβαδόν της ανάπτυξης, κατόπιν σύγκρισης του αρχικού που προέκυπτε κατά τον χρόνο αγοράς των τεμαχίων (με ΣΔ 0,45:1) και αυτού που προκύπτει από την αύξηση του ΣΔ που εγκρίθηκε με την τροποποιητική άδεια ΛΕΜ/Χ/09/Δ, ημερ. 4.10.2017 ανέρχεται σε 15.857 τμ. «Λαμβάνοντας υπόψη ότι η εκτιμημένη αξία της γης των τεμαχίων της ανάπτυξης από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά την 1.1.2018, ανερχόταν σε €30 εκατ. περίπου, προκύπτει ότι, εάν τα τεμάχια της εταιρείας δεν επωφελούνταν από την αναβάθμιση της πολεοδομικής ζώνης και την παραχώρηση κινήτρων, για εξασφάλιση της αύξησης του δομήσιμου εμβαδού της ανάπτυξης κατά 15.857 θα απαιτείτο, βάσει της πιο πάνω εκτίμησης, η αγορά πρόσθετης γης αξίας €37 εκατ. περίπου.

Η εκτίμηση του οφέλους από το πρόσθετο δομήσιμο εμβαδόν θεωρείται λογική, αφού με βάση μη ελεγμένα οικονομικά στοιχεία που περιλαμβάνονται στους φακέλους της αίτησης το προβλεπόμενο όφελος, υπολογίζεται ότι ανέρχεται σε €40 εκατ. περίπου», σύμφωνα με την Ελεγκτική Υπηρεσία.

Κατά την άποψη της Υπηρεσίας παρόλο που τα ποσά που προκύπτουν από τα στοιχεία της υπό εξέταση ανάπτυξης, αποτελούν έστω μια προκαταρκτική ένδειξη του μεγέθους του οφέλους που προκύπτει από την πολεοδομική αναβάθμιση και την παροχή κινήτρων, ωστόσο αυτό, όπως και να αιτιολογηθεί, παραμένει υπερμέγεθες. 

«Λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των ιδιωτών ιδιοκτητών γης που ευεργετούνται σημαντικά από την τροποποίηση των Σχεδίων Ανάπτυξης, το Κράτος θα πρέπει να εξετάσει την προώθηση θεσμοθέτησης εργαλείων, όπως η επιβολή τέλους πολεοδομικής αναβάθμισης», σημειώνει η Ελεγκτική Υπηρεσία.

Αναφέρει επίσης ότι «η παραχώρηση σημαντικών αναπτυξιακών δικαιωμάτων, μέσω πολεοδομικών κινήτρων, θα πρέπει να τεκμηριώνεται επιστημονικά κατά πόσο είναι προς το δημόσιο συμφέρον και όχι να προωθεί ευκαιρίες πλουτισμού σε συγκεκριμένες κατηγορίες επιχειρηματιών».