11/06/2018 07:11
Ανησυχίες για την αυξημένη προσφορά πολυώροφων κτιρίων εκφράζουν ακαδημαϊκοί, τονίζοντας την πιθανότητα απότομης διόρθωσης στις τιμές αλλά και τους δημοσιονομικούς και άλλους κινδύνους που ελλοχεύουν από τη διοχέτευση υπερβολικών πόρων στον συγκεκριμένο τομέα.
Οι ακαδημαϊκοί κλήθηκαν από τη StockWatch να απαντήσουν στο ερώτημα εάν μπορεί η αγορά να ρυθμίσει από μόνη της την προσφορά πολυώροφων κτιρίων, όπως λένε οι developers ή εάν δημιουργείται σταδιακά μια νέα φούσκα, όπως και στο παρελθόν.
Ο καθηγητής οικονομικών στο Πανεπιστήμιο Κύπρου Μάριος Ζαχαριάδης σημειώνει ότι η αυξημένη προσφορά πολυώροφων κτιρίων δεν προέκυψε από την ελεύθερη αγορά αλλά είναι αποτέλεσμα στοχευμένης κρατικής παρέμβασης που δημιουργεί και στρεβλώσεις.
«Με τα υφιστάμενα δεδομένα, είναι πιθανή μια απότομη διόρθωση των τιμών προς τα κάτω στον βαθμό που οι ξένοι αγοραστές δεν έχουν κίνητρα να διατηρήσουν στην κατοχή τους σε βάθος χρόνου τα ακίνητα που αγόρασαν με σκοπό την απόκτηση κυπριακού διαβατηρίου», σημειώνει.
Ο αναπληρωτής καθηγητής στο τμήμα λογιστικής και χρηματοοικονομικής του Πανεπιστημίου Κύπρου Ανδρέας Μιλιδώνης διερωτάται αν υπάρχει σταθερή ζήτηση από το εξωτερικό λόγω της πολιτικής διαβατηρίων και οι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να πληρώνουν το αντίτιμο, πώς ακριβώς η αγορά θα αυτορυθμιστεί.
Σημειώνει ότι η συγκεκριμένη πολιτική βοήθησε βραχυπρόθεσμα την χώρα να βγει από την κρίση, είχε όμως και αρνητικές συνέπειες (π.χ. σε θέματα διαφθοράς). Διερωτάται παράλληλα εάν υπάρχει μακροπρόθεσμη πολιτική η παραμένουμε προσηλωμένοι στο βραχυπρόθεσμο ορίζοντα.
Ο κ. Μηλιδώνης αναφέρει ότι στην Ταϊβάν οι πύργοι που έχουν ξεφυτρώσει παραμένουν σχεδόν άδειοι (αφού αγοράστηκαν από ξένους - κυρίως Κινέζους - που δεν κατοικούν εκεί). Επίσης στη Σιγκαπούρη, όταν παρατηρήθηκε αύξηση των τιμών ακινήτων από την αύξηση στη ζήτηση από το εξωτερικό (κυρίως Κινέζους), η κυβέρνηση της Σιγκαπούρης επέβαλε φόρο περάν του 10% (σε μη-Σιγκαπουρέζους) πάνω στην τιμή των ακινήτων για να μειώσει μια πιθανή υπερθέρμανση της αγοράς.
Προσθέτει ακόμη ότι στην Αυστραλία παρατηρήθηκε αύξηση τιμών ακινήτων από εξωγενείς παράγοντες ενώ το ίδιο έγινε και στον Καναδά όπου ο αντίστοιχος φόρος ανήλθε στο 15% για ξένους αγοραστές.
Ολλανδική ασθένεια
Ο καθηγητής χρηματοοικονομικών στο Imperial College Business School Αλέξανδρος Μιχαηλίδης επισημαίνει ότι δημιουργείται αύξηση στις τιμές αυτών των ακινήτων με δύο κύρια προβλήματα.
«Το πρώτο κύριο πρόβλημα να είναι η χαμηλή παραγωγικότητα αυτού του τομέα και το δεύτερο είναι η εισαγωγή Ολλανδικής ασθένειας όπως πολύ ορθά έχει επισημάνει το δημοσιονομικό συμβούλιο», σημειώνει.
Επισημαίνει ότι το δεύτερο πρόβλημα (της Ολλανδικής ασθένειας) είναι περισσότερο πολύπλοκο.
«Πολλοί λένε δεν είναι Ολλανδική ασθένεια επειδή η ισοτιμία του ευρώ δεν μπορεί να αλλάξει με την απότομη εισροή κεφαλαίων στη χώρα. Αυτό το σκεπτικό ξεχνά ότι για την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας είναι η πραγματική ισοτιμία που έχει σημασία, όχι μονάχα η ονομαστική. Ένα από τα κύρια προβλήματα της Ελλάδας ήταν ότι αυξάνονταν οι τιμές σε γρηγορότερο ρυθμό από τις γειτονικές χώρες, κάνοντας τη χώρα μη ανταγωνιστική. Το ίδιο συμβαίνει με την απότομη αύξηση των τιμών στους λεγόμενους πύργους που αυξάνουν τις υπόλοιπες τιμές στα συναφή επαγγέλματα και μειώνουν τη ζήτηση και τη δυνατότητα πραγματικά παραγωγικών εταιρειών να αναπτυχθούν στην οικονομία», τονίζει.
Σύμφωνα με τον κ. Μιχαηλίδη, πέρα από αυτά τα δύο κύρια προβλήματα υπάρχουν και άλλα παρεμφερή.
«Ανησυχητικό για παράδειγμα είναι το γεγονός ότι η κυβέρνηση έχει αρχίσει ήδη να δίνει αυξήσεις φαινομενικά κάνοντας το ίδιο λάθος που έγινε το 2008 όταν οι μεμονωμένες αυξήσεις από φόρους λόγω των αυξημένων μεταβιβαστικών το 2005-2007 δεν αναγνωρίστηκαν σαν τέτοιες και δόθηκαν σαν μόνιμες αυξήσεις σε μισθούς ή κοινωνικές παροχές μετά το 2008. Είχα αναλύσει στο παρελθόν ότι δεν είναι από τα μεταβιβαστικά αλλά από το φόρο ακίνητης περιουσίας που έπρεπε να έρχονταν τα φορολογικά έσοδα για να είναι περισσότερα σταθερά και να μην βάζουν σε πειρασμό την κάθε κυβέρνηση», σημειώνει.
Ο κ. Μιχαηλίδης σημειώνει ότι ανησυχητικό είναι επίσης το γεγονός ότι είναι οι developers που παίρνουν τα χρήματα από τους ξένους, αλλά δεν είναι ξεκάθαρο πόσο εκτεθειμένες γίνονται ή παραμένουν οι τράπεζες σε ένα τομέα που, σε όλες τις χώρες του κόσμου, είναι πολύ ασταθής.
«Σίγουρα το κράτος είναι εκτεθειμένο μέσω της δημοσιονομικής του πολιτικής, άρα είναι δύσκολο να δει κάποιος πως μπορούν να ξεφύγουν και οι τράπεζες από ένα τέτοιο ασταθή οικονομικό κύκλο».
«Χρειάζεται μεγαλύτερη προσοχή, μεγαλύτερη διαφάνεια με συγκεκριμένα αναλυτικά στοιχεία αλλά και λιγότερη επιρροή σε τέτοιες αποφάσεις από πολιτικούς που επηρεάζονται άμεσα από αυτό τον τομέα», αναφέρει ο κ. Μιχαηλίδης.
Κίνδυνοι στις τιμές
Ο καθηγητής οικονομικών στο Πανεπιστήμιο Κύπρου Σωφρόνης Κληρίδης κληθείς να απαντήσει εάν σταδιακά δημιουργείται φούσκα όπως στο παρελθόν, απαντά ότι «ο όρος φούσκα αναφέρεται σε μια κατάσταση όπου οι τιμές είναι σε μη διατηρήσιμα επίπεδα. Πολύ συχνά οι φούσκες δημιουργούνται από υπερβολική πιστωτική επέκταση, χωρίς όμως αυτό να είναι απαραίτητο. Στην προκειμένη περίπτωση δεν φαίνεται να υπάρχει πιστωτική επέκταση, υπάρχει όμως μια τεχνητή αύξηση των τιμών των ακινήτων πολυτελείας που οφείλεται στα διαβατήρια. Είναι φανερό ότι αν το σχέδιο πολιτογράφησης καταργηθεί ή τροποποιηθεί ουσιωδώς, η ζήτηση θα μειωθεί και οι τιμές θα πέσουν».
Ο κ. Κληρίδης αναφέρει ότι αυτή η φούσκα είναι λιγότερη επικίνδυνη από φούσκες που τροφοδοτούνται από πιστωτική επέκταση, δεν παύει όμως να εμπεριέχει κινδύνους στο βαθμό που επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων γενικότερα και αυξάνει το κατασκευαστικό κόστος, οδηγώντας έτσι σε παραγκωνισμό άλλων επενδύσεων. «Δημιουργείται δηλαδή και πάλι στρέβλωση στην επενδυτική δραστηριότητα και υπερβολική εξάρτηση από τον κατασκευαστικό τομέα», τονίζει.
Μη βιώσιμο το μοντέλο
Ο καθηγητής χρηματοοικονομικών στο Πανεπιστήμιο Κύπρου Σταύρος Ζένιος συμφωνώντας με τις επισημάνσεις των υπολοίπων αναφέρει ότι το μοντέλο οικονομικής ανάπτυξης στηριζόμενο στο real estate δεν είναι βιώσιμο και το δοκιμάσαμε με άσχημα αποτελέσματα πριν το 2013.
«Οπωσδήποτε το real estate δεν είναι κάτι που ένα μικρό νησί όπως η Κύπρος έχει σε αφθονία», σημειώνει, προσθέτοντας ότι «και αν ακόμη οι εκτιμήσεις των συναδέλφων, τις οποίες συμμερίζομαι πλήρως, αποδειχθούν αβάσιμες, η ανάπτυξη που ακολουθούμε αγνοεί σημαντικές περιβαλλοντικές επιπτώσεις».
Ανησυχίες για την κατάσταση που διαμορφώνεται στον κατασκευαστικό κλάδο, με τη διοχέτευση σημαντικών πόρων στον συγκεκριμένο τομέα, εξέφρασε και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο.
Σε έκθεση του με αφορμή τη δεύτερη μεταμνημονιακή αξιολόγηση της κυπριακής οικονομίας που ολοκληρώθηκε στις 4 Ιουνίου 2018, το ΔΝΤ σημειώνει ότι πρέπει να αποφευχθεί η υπερβολική συγκέντρωση οικονομικής δραστηριότητας στον τομέα των κατασκευών.