03/02/2005 11:23
Η περίοδος των μεγάλων και απότομων αυξήσεων στην κυπριακή κτηματαγορά έχει παρέλθει. Μετά την αύξηση των επιτοκίων τον περασμένο Απρίλιο, αλλά και την αποδυνάμωση της εξωτερικής ζήτησης τους τελευταίους μήνες, η κυπριακή κτηματαγορά έχει εισέλθει σε μια περίοδο σταθεροποίησης. Στη φάση αυτή, μπορούν πλέον οι αγοραστές ακινήτων να εκμεταλλευθούν το μειωμένο αγοραστικό ενδιαφέρον προς όφελός τους ώστε να εξασφαλίσουν χαμηλότερες τιμές για ακίνητα που επιδιώκουν να αγοράσουν μέσω διαπραγματεύσεων. Τα πράγματα έχουν ταυτόχρονα καταστεί κάπως χειρότερα και για τους πωλητές ακινήτων, οι οποίοι πρέπει ενδεχομένως να υπολογίζουν ότι η αναζήτηση αγοραστών θα διαρκεί πλέον περισσότερο απ’ ό,τι παλαιότερα. Οι εκτιμήσεις αυτές ανήκουν στον Αντώνη Λοΐζου, πρόεδρο του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων. Ο Αντώνης Λοΐζου, μίλησε στη StockWatch.
Ερ.: Κύριε Λοΐζου, ποια κατάσταση επικρατεί στην κτηματαγορά;
Απ.: Όπως ξέρετε, από το 2001 μέχρι το 2003, είχαμε μια φοβερή κινητικότητα στην αγορά ακινήτων που προκάλεσε αύξηση των τιμών κατά 25% κάθε χρονιά. Ο κυριότερος λόγος που προκάλεσε την αύξηση αυτή ήταν το γεγονός ότι οι τράπεζες και τα συνεργατικά ιδρύματα παραχωρούσαν δάνεια με διάρκεια αποπληρωμής 30 ή μέχρι 35 χρόνια, αντί 10 έως 12 χρόνια προηγουμένως. Αυτό έδωσε νέες δυνατότητες σε πολλούς νέους αγοραστές.
Επίσης, οι τράπεζες ζητούσαν όπως οι προκαταβολές ήταν της τάξεως του 30% έως 40% της συνολικής τιμής μέχρι το 2001, ενώ ακολούθως άρχισαν να ζητούν 15% έως 20%. Ως αποτέλεσμα των νέων τραπεζικών πρακτικών, αυξήθηκε κάθετα η ζήτηση από τους νέους.
Ένας άλλος λόγος ήταν το ΧΑΚ. Λόγω της καταστροφής του ΧΑΚ, οι επενδυτές έστρεψαν την προσοχή τους στα ακίνητα. Άλλος λόγος ήταν τα χαμηλά επιτόκια. Όσοι είχαν κάποιες καταθέσεις με αποδόσεις 3% με 4% διαπίστωσαν ότι ήταν καλύτερη επένδυση σε ακίνητα, είτε για την είσπραξη ενοικίων ή για την αύξηση της κεφαλαιουχικής αξίας. Επιπρόσθετος λόγος της επένδυσης σε ακίνητα, ήταν οι προοπτικές επίλυσης του Εθνικού προβλήματος που προδιέγραφε η ενταξιακή μας πορεία. Αυτή ενίσχυσε την εμπιστοσύνη των επενδυτών για να τοποθετηθούν σε ακίνητα που είναι επενδύσεις ψηλού κόστους και πιο περιορισμένης εμπορευσιμότητας. Είναι πιο δύσκολο να πουλήσεις ένα ακίνητο απ’ ό,τι μια μετοχή, την οποία μπορείς να πουλήσεις σήμερα, ενώ ένα ακίνητο μπορεί να χρειαστείς μήνες μέχρι να βρεις αγοραστή. Για τούτο απαιτείται πιο μακροπρόθεσμος προγραμματισμός.
Μια άλλη παράμετρος ήταν η αύξηση της ζήτησης από τους κατοίκους εξωτερικού λόγω του περιορισμού της έντασης στην Κύπρο, αλλά και της γενικότερης άρσης των περιορισμών για αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Όλοι αυτοί οι παράγοντες προκάλεσαν την αύξηση της ζήτησης.
Την ίδια όμως στιγμή, από την αναθεώρηση των πολεοδομικών ζωνών το 2003 και το 2002, δεν προέκυψε αύξηση της προσφοράς οικοπέδων. Έτσι, ενώ η προσφορά παρέμεινε σταθερή, αυξήθηκε η ζήτηση, με αποτέλεσμα να προκληθεί η αύξηση των τιμών. Και ας μη ξεχνάμε και τη συμβολή στην όλη διαδικασία από την αλλαγή νοοτροπίας των Κυπρίων, ως αποτέλεσμα της οποίας 25χρονοι πλέον παύουν να ζουν με τους γονείς τους, ανεξάρτητα από το πόσο καλές είναι οι σχέσεις μαζί τους.
Ερ.: Έχουν προβεί σε μια λογική επένδυση όσοι αγόρασαν ακίνητα τα τελευταία χρόνια;
Απ.: Για να απαντήσω, πρέπει να σας πω τι συμβαίνει σήμερα. Λόγω της απότομης αύξησης της ζήτησης έχουμε σήμερα μια νέα κατάσταση. Η αύξηση της ζήτησης πρέπει να πω ότι δεν είναι κυπριακό φαινόμενο αλλά παγκόσμιο και το συναντούμε παντού αφού προέκυψε από τη χαμηλή απόδοση των χρηματιστηρίων, αλλά και των χαμηλών επιτοκίων. Τα ακίνητα έγιναν πιο ακριβά. Ένα διαμέρισμα που άξιζε πριν δύο χρόνια £65 χιλιάδες, τώρα αξίζει £85 χιλιάδες. Όμως, ως αποτέλεσμα των ψηλών τιμών μειώθηκε η ζήτηση. Επιπρόσθετα, η Κεντρική Τράπεζα, προέβη πέρσι σε αύξηση των επιτοκίων κατά 1% και επιπρόσθετα επέβαλε μείωση του ποσοστού δανειοδότησης για αγορές στην κτηματαγορά.
Την ίδια στιγμή μειώθηκε η ζήτηση από ξένους. Η ζήτηση από ξένους, πρέπει να ξέρετε, αποτελεί το 20% της συνολικής ζήτησης, όμως το ποσοστό της διαφέρει από περιοχή με περιοχή. Ενδεικτικά, στη Λευκωσία είναι πολύ μικρή ενώ στην Πάφο αποτελεί το 90% της ζήτησης, στη Λεμεσό το 40%, στην Ορόκλινη το 90% κ.ο.κ.
Ερ.:Γιατί μειώθηκε η εξωτερική ζήτηση;
Απ.:Κατ’ αρχήν, στη μείωση της εξωτερικής ζήτησης συνέβαλαν τα πιο ακριβά ακίνητα και η κατάσταση επιδεινώθηκε από την πτώση της στερλίνας. Επιπρόσθετα, άρχισαν να προσφέρονται νέες αγορές για αγορά ακινήτων όπως η Κροατία, η Βουλγαρία, η Τουρκία και βεβαίως και τα κατεχόμενα. Όλα αυτά, είχαν ως αποτέλεσμα μια μείωση της ζήτησης κατά 20% που συνοδεύτηκε από μια μείωση της εσωτερικής ζήτησης κατά 10%, για τους λόγους που ανέφερα προηγουμένως. Αντί να έχουμε 100 αγοραστές, σήμερα έχουμε 90. Αυτό όμως, δε σημαίνει ότι έχουμε μείωση τιμών κατ’ ανάγκη. Όμως αυτό σημαίνει ότι είναι πιο εύκολο να παζαρέψεις που μπορεί να οδηγήσει στη μείωση μιας τιμής κατά 5%. Ή για να το πω διαφορετικά, είναι πιο δύσκολο να πουλήσεις.
Όμως τι συμβαίνει. Ξαφνικά, βρίσκουμε στο παζάρι πρόσθετα £2 δισ., το μαύρο χρήμα που νομιμοποιήθηκε στα πλαίσια της φορολογικής αμνηστίας. Πιθανώς το 50% ή 75% είναι ήδη δεσμευμένα. Ένα μέρος όμως του ποσού που αμνηστεύθηκε, της τάξεως των £200 εκ. μπορεί να διοχετευθεί στην κτηματαγορά, είτε για την αγορά γης, οικοπέδων και χωραφιών ή οικιών ή διαμερισμάτων. Το ερώτημα είναι, η διοχέτευση αυτού του ποσού στην κτηματαγορά, θα μπορεί να εξισορροπήσει τη μείωση της ζήτησης; Τα οικόπεδα θα γίνουν πιο φθηνά; Δεν νομίζω. Τα χωράφια με δυνατότητες ανάπτυξης; Ούτε αυτά. Άρα, αν με ρωτάτε αν πρόκειται για φούσκα των τιμών, μπορώ να σας πω το εξής για να αντλήσετε τα δικά σας συμπεράσματα.
Αν η Κεντρική Τράπεζα αποφασίσει να αυξήσει τα επιτόκια, οπωσδήποτε θα μειωθεί η ζήτηση. Αν ζητήσει ακόμη μεγαλύτερο ποσοστό ίδιας χρηματοδότησης για την αγορά ακινήτων, μειώνοντας το ποσό της χρηματοδότησης από την τράπεζα, βεβαίως θα μειωθεί η ζήτηση και θα υποχωρήσουν οι τιμές. Ποιες όμως είναι οι τάσεις των επιτοκίων με τις οποίες πρέπει να υπολογίζουμε; Εν όψει ΟΝΕ, οι τάσεις των επιτοκίων που διαφαίνονται είναι πτωτικές. Από κει και πέρα είναι υπόθεση της Κεντρικής Τράπεζας. Ήδη είμαστε κατά 4% πιο ακριβοί από την Ευρώπη.
Ερ.: Υπάρχει μια διχογνωμία σε σχέση με την εξέλιξη των τιμών. Μερικοί μιλούν για σταθεροποίηση των τιμών, ενώ γίνεται ακόμα λόγος και για μείωση. Ποια είναι η πραγματική εικόνα;
Απ.: Ιδιωτική εταιρεία λέει ότι τους τελευταίους 2-3 μήνες υπήρξε πτώση των τιμών. Αυτό να το συζητήσουμε. Τι κάνει η ιδιωτική εταιρεία και ο δείκτης της με τον οποίο διαφωνούμε ριζικά; Όπως είπα, μειώθηκε η εξωτερική ζήτηση κατά 20%. Αυτό το ποσοστό είναι πολύ ψηλό. Εκεί, στα τουριστικά, θα δείτε μείωση των τιμών. Όχι όμως στην αγορά κατοικίας. Όταν πιάνεις ένα δείκτη μιας εταιρείας που το 85% με 90% της δουλειάς της είναι τα τουριστικά, δεν μπορείς να εξαγάγεις σοβαρά συμπεράσματα για την αγορά κατοικίας. Για τούτο, πρέπει να χωριστούν τα δύο. Πρέπει να υπάρχει δείκτης τιμών για τουριστικά και δείκτης τιμών για την αγορά κατοικίας. Το τονίζω διότι το ποσοστό της ξένης ζήτησης είναι πολύ ψηλό και ανέρχεται σε 20%. Στην Αγγλία είναι πολύ χαμηλό. Ίσως στο κέντρο του Λονδίνου να είναι τόσο ψηλό όπου αγοράζουν ξένοι από διάφορες χώρες. Αυτό όμως δε συμβαίνει σε άλλες πόλεις όπως το Μπέρμιγχαμ, το Μάντσεστερ ή τη Γλασκόβη. Για τούτο πρέπει να ξεχωρίσεις τους ξένους από τους ντόπιους. Πρόκειται για διαφορετική ζήτηση και προσφορά.
Ερ.: Άρα εντοπίζετε ένα θέμα μεθοδολογίας;
Απ.: Η μεθοδολογία μπορεί να είναι σωστή. Είναι λάθος η προσέγγιση και το δείγμα. Η πηγή που έχει ο δείκτης είναι μια διαφημιστική εταιρεία που οι πωλήσεις της αφορούν τα τουριστικά και όχι τη ντόπια αγορά.
Ερ.: Πάντως γίνεται λόγος για πτώση των τιμών το τελευταίο εξάμηνο...
Απ.: Μιλώ για την αγορά κατοικίας. Παραδέχομαι όμως ότι η τουριστική αγορά έχει μείωση τιμών. Είναι αποτέλεσμα της προσπάθειας να πουλήσουν. Στην αγορά κατοικίας έχουμε απλώς το παζάρεμα που ανάφερα προηγουμένως που μιλούμε για μια δυνατότητα υποχώρησης κατά ένα 5%. Δεν νομίζω όμως ότι υπάρχει περιθώριο για παραπάνω...
Ερ.: Τα στοιχεία του Κτηματολογίου κατέδειξαν αύξηση του τζίρου κατά 20% αλλά μείωση των συναλλαγών κατά 10%. Αντανακλά αυτό την αύξηση των τιμών και την υποχώρηση της ζήτησης;
Απ.: Αυτό λέω και ‘γω. Μειώθηκε η αγορά κατοικίας κατά 10%. Αλλά αν ληφθούν υπόψη το Κτηματολόγιο και τα τουριστικά, τότε είναι διαφορετική ιστορία. Αν πάτε στην Πάφο όπου το 90% της αγοράς βασίζεται στις αγορές ξένων, σίγουρα μια μείωση (σ.σ. της εξωτερικής ζήτησης) είναι πολύ μεγάλη. Στη Λευκωσία, όπου η εξωτερική ζήτηση είναι περιορισμένη, δεν θα δεις αυτές τις διαφοροποιήσεις. Κι αυτό, διότι ο Κύπριος αγοράζει το σπίτι του για να διαμένει ο ίδιος. Το ποσοστό που αγοράζει ακίνητα για να τα ενοικιάζει είναι πολύ περιορισμένο. Αν με ρωτάτε, για το αν υπάρχει μείωση των τιμών για σπίτια πολυτελείας, θα σας πω πως ναι υπάρχει μεγάλη μείωση. Μπορεί να είναι της τάξης του 15%, μπορεί του 20%. Αποτέλεσμα του Χρηματιστηρίου. Το σπίτι του £1 εκ., σήμερα δεν μπορεί να πωληθεί τόσο εύκολα όσο το 2001 ή το 2002.
Ερ.: Διαφοροποιείται η κατάσταση σε επί μέρους αγορές, όπως για οικόπεδα, χωράφια, επαύλεις κλπ;
Απ.: Για τα οικόπεδα δε βλέπω καμία ουσιαστική διαφοροποίηση...
Ερ.: ...Δηλαδή θα συνεχίσουν να αυξάνονται οι τιμές τους...
Απ.: Δεν θα αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό. Είπαμε πριν ότι από το 2001 μέχρι το 2003 αυξήθηκαν κατά 50%. Το 2004, πρέπει να αυξήθηκαν κατά 10%. Για το 2005 βλέπω όμως σταθεροποίηση. Το ίδιο συμβαίνει με τα διαμερίσματα. Και εκεί βλέπω σταθεροποίηση. Πάρα πολλοί συντελεστές κόστους έχουν αυξηθεί. Εκεί όμως που βλέπω μείωση είναι στα τουριστικά και στα πολυτελή σπίτια που έχουν περιορισμένη ζήτηση.
Ερ.: Μήπως η περιορισμένη αύξηση των εισοδημάτων κατά την περίοδο στην οποία αναφέρεστε θα έπρεπε να μας κάνουν πιο προσεκτικούς στις προβλέψεις;
Απ.: Έχετε απόλυτο δίκαιο. Τα εισοδήματα αυξήθηκαν κατά 5% έως 6% ενώ το κόστος αγοράς της κατοικίας κατά 50%. Αυτό, όμως αντισταθμίστηκε, όπως είπα προηγουμένως, από τις ευκολίες πληρωμής. Ενώ για το ακίνητο των £50 χιλ. που έγινε ξαφνικά £70 χιλ., θα χρειαζόταν κάποιος να προκαταβάλει πιο παλιά £25 χιλ., για το ακίνητο των £70 χιλ. πρέπει να προκαταβάλει £14 χιλ.
Ερ.: Τότε οι ισορροπίες βασίζονται σε εύθραυστη βάση...
Απ.: Δεν είναι έτσι που γίνεται στον κόσμο όλο;
Ερ.: Σε μια τέτοια περίπτωση, δεν θα έχουμε κραδασμούς στην κτηματαγορά;
Απ.: Ασφαλώς. Είναι θέμα να το αποφασίσετε εσείς μόνοι σας. Δεν μπορεί κανείς να προβλέψει τι θα αποφασίσει η Κεντρική Τράπεζα. Λέω όμως εγώ, με τα δεδομένα που έχω στο δικό μου το μυαλό, ότι η τάση των επιτοκίων είναι πτωτική. Άρα λοιπόν, αν πιστεύετε εσείς ότι τα επιτόκια θα αυξηθούν, λέω ναι. Εγώ προσωπικά όμως δεν πιστεύω. Πρόκειται για αποφάσεις των αρμοδίων αρχών που δεν νομίζω όμως ότι τελικά θα ληφθούν (σ.σ. για αύξηση των επιτοκίων).
Ερ.: Μπορεί η ε/κ κοινότητα να θέσει φρένο στην εκμετάλλευση των περιουσιών της στα κατεχόμενα;
Απ.: Είναι σχεδόν αδύνατο να βάλεις φρένο. Το πιο εφικτό είναι να μειώσεις το ενδιαφέρον. Κατά τον τουρκοκυπριακό Τύπο, αναμένεται ότι οι Τουρκοκύπριοι θα πουλούν σπίτια σε 5 χιλιάδες ξένους. Μιλάμε για πολύ μεγάλο ποσοστό σε σχέση με τον πληθυσμό. Ποιοι όμως αγοράζουν εκεί; Αυτοί που συνδυάζουν το τερπνόν μετά του ωφελίμου, αγοράζοντας ένα σπίτι στην Κερύνεια ή στην Καρπασία στη μισή τιμή, αλλά ταυτόχρονα έχουν τα καλά των ελευθέρων περιοχών. Αν αρρωστήσουν, μπορούν να περιθαλπτούν στο νοσοκομείο της Λευκωσίας. Μπορεί να έχουν διακοπές ρεύματος και άλλα συναφή προβλήματα, όμως η ελκυστικότητα που έχουν οι τιμές και το περιβάλλον εκεί, τα αντισταθμίζουν.
Ερ.: Λαμβάνοντας υπόψη τις εξελίξεις που αναφερθήκατε, όπως και την επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα, θεωρείτε ότι η κατασκευαστική βιομηχανία έχει μέλλον;
Απ.: Μέλλον υπάρχει. Ο κόσμος αυξάνεται και πληθύνεται και το κυρίαρχο προϊόν στα ακίνητα είναι η στέγη. Με αυτά τα δεδομένα, αν κάποιος έχει χρήματα θα αγοράσει εξοχικό, κι αν κάποιος έχει παιδιά θα αγοράσει σπίτι κλπ. Εκεί όμως που υπάρχει μείωση της ζήτησης και των τιμών, είναι τα γραφεία και τα καταστήματα. Για το τουριστικό κατάστημα – που αγοράζουν οι Κύπριοι – λόγω της πτώσης αλλά και της ποιότητας του τουρισμού, βλέπουμε μια μείωση της ζήτησης. Τα εμπορικά υποστατικά, διανύουν για δύο συνεχόμενα χρόνια μείωση της ζήτησης, κι αυτό είναι αποτέλεσμα του ΧΑΚ. Οι εταιρείες που ήθελαν τότε να εισαχθούν στο ΧΑΚ, πήγαιναν και έκτιζαν γραφεία. Μετά την καταστροφή του ΧΑΚ, αυτές οι εταιρείες έφυγαν. Όσοι κέρδισαν από το ΧΑΚ και αγόραζαν γραφεία, βρέθηκαν να έχουν τα γραφεία και να μην έχουν ενοικιαστές. Σε μερικές φορές παρατηρούμε ότι οι ίδιοι οι αγοραστές που πρόσβλεπαν σε περαιτέρω κέρδη δεν μπορούν να τα πληρώσουν με αποτέλεσμα να τα διαθέτουν τώρα προς πώληση πιο φθηνά.
Του Στέλιου Ορφανίδη
Ερ.: Κύριε Λοΐζου, ποια κατάσταση επικρατεί στην κτηματαγορά;
Απ.: Όπως ξέρετε, από το 2001 μέχρι το 2003, είχαμε μια φοβερή κινητικότητα στην αγορά ακινήτων που προκάλεσε αύξηση των τιμών κατά 25% κάθε χρονιά. Ο κυριότερος λόγος που προκάλεσε την αύξηση αυτή ήταν το γεγονός ότι οι τράπεζες και τα συνεργατικά ιδρύματα παραχωρούσαν δάνεια με διάρκεια αποπληρωμής 30 ή μέχρι 35 χρόνια, αντί 10 έως 12 χρόνια προηγουμένως. Αυτό έδωσε νέες δυνατότητες σε πολλούς νέους αγοραστές.
Επίσης, οι τράπεζες ζητούσαν όπως οι προκαταβολές ήταν της τάξεως του 30% έως 40% της συνολικής τιμής μέχρι το 2001, ενώ ακολούθως άρχισαν να ζητούν 15% έως 20%. Ως αποτέλεσμα των νέων τραπεζικών πρακτικών, αυξήθηκε κάθετα η ζήτηση από τους νέους.
Ένας άλλος λόγος ήταν το ΧΑΚ. Λόγω της καταστροφής του ΧΑΚ, οι επενδυτές έστρεψαν την προσοχή τους στα ακίνητα. Άλλος λόγος ήταν τα χαμηλά επιτόκια. Όσοι είχαν κάποιες καταθέσεις με αποδόσεις 3% με 4% διαπίστωσαν ότι ήταν καλύτερη επένδυση σε ακίνητα, είτε για την είσπραξη ενοικίων ή για την αύξηση της κεφαλαιουχικής αξίας. Επιπρόσθετος λόγος της επένδυσης σε ακίνητα, ήταν οι προοπτικές επίλυσης του Εθνικού προβλήματος που προδιέγραφε η ενταξιακή μας πορεία. Αυτή ενίσχυσε την εμπιστοσύνη των επενδυτών για να τοποθετηθούν σε ακίνητα που είναι επενδύσεις ψηλού κόστους και πιο περιορισμένης εμπορευσιμότητας. Είναι πιο δύσκολο να πουλήσεις ένα ακίνητο απ’ ό,τι μια μετοχή, την οποία μπορείς να πουλήσεις σήμερα, ενώ ένα ακίνητο μπορεί να χρειαστείς μήνες μέχρι να βρεις αγοραστή. Για τούτο απαιτείται πιο μακροπρόθεσμος προγραμματισμός.
Μια άλλη παράμετρος ήταν η αύξηση της ζήτησης από τους κατοίκους εξωτερικού λόγω του περιορισμού της έντασης στην Κύπρο, αλλά και της γενικότερης άρσης των περιορισμών για αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Όλοι αυτοί οι παράγοντες προκάλεσαν την αύξηση της ζήτησης.
Την ίδια όμως στιγμή, από την αναθεώρηση των πολεοδομικών ζωνών το 2003 και το 2002, δεν προέκυψε αύξηση της προσφοράς οικοπέδων. Έτσι, ενώ η προσφορά παρέμεινε σταθερή, αυξήθηκε η ζήτηση, με αποτέλεσμα να προκληθεί η αύξηση των τιμών. Και ας μη ξεχνάμε και τη συμβολή στην όλη διαδικασία από την αλλαγή νοοτροπίας των Κυπρίων, ως αποτέλεσμα της οποίας 25χρονοι πλέον παύουν να ζουν με τους γονείς τους, ανεξάρτητα από το πόσο καλές είναι οι σχέσεις μαζί τους.
Ερ.: Έχουν προβεί σε μια λογική επένδυση όσοι αγόρασαν ακίνητα τα τελευταία χρόνια;
Απ.: Για να απαντήσω, πρέπει να σας πω τι συμβαίνει σήμερα. Λόγω της απότομης αύξησης της ζήτησης έχουμε σήμερα μια νέα κατάσταση. Η αύξηση της ζήτησης πρέπει να πω ότι δεν είναι κυπριακό φαινόμενο αλλά παγκόσμιο και το συναντούμε παντού αφού προέκυψε από τη χαμηλή απόδοση των χρηματιστηρίων, αλλά και των χαμηλών επιτοκίων. Τα ακίνητα έγιναν πιο ακριβά. Ένα διαμέρισμα που άξιζε πριν δύο χρόνια £65 χιλιάδες, τώρα αξίζει £85 χιλιάδες. Όμως, ως αποτέλεσμα των ψηλών τιμών μειώθηκε η ζήτηση. Επιπρόσθετα, η Κεντρική Τράπεζα, προέβη πέρσι σε αύξηση των επιτοκίων κατά 1% και επιπρόσθετα επέβαλε μείωση του ποσοστού δανειοδότησης για αγορές στην κτηματαγορά.
Την ίδια στιγμή μειώθηκε η ζήτηση από ξένους. Η ζήτηση από ξένους, πρέπει να ξέρετε, αποτελεί το 20% της συνολικής ζήτησης, όμως το ποσοστό της διαφέρει από περιοχή με περιοχή. Ενδεικτικά, στη Λευκωσία είναι πολύ μικρή ενώ στην Πάφο αποτελεί το 90% της ζήτησης, στη Λεμεσό το 40%, στην Ορόκλινη το 90% κ.ο.κ.
Ερ.:Γιατί μειώθηκε η εξωτερική ζήτηση;
Απ.:Κατ’ αρχήν, στη μείωση της εξωτερικής ζήτησης συνέβαλαν τα πιο ακριβά ακίνητα και η κατάσταση επιδεινώθηκε από την πτώση της στερλίνας. Επιπρόσθετα, άρχισαν να προσφέρονται νέες αγορές για αγορά ακινήτων όπως η Κροατία, η Βουλγαρία, η Τουρκία και βεβαίως και τα κατεχόμενα. Όλα αυτά, είχαν ως αποτέλεσμα μια μείωση της ζήτησης κατά 20% που συνοδεύτηκε από μια μείωση της εσωτερικής ζήτησης κατά 10%, για τους λόγους που ανέφερα προηγουμένως. Αντί να έχουμε 100 αγοραστές, σήμερα έχουμε 90. Αυτό όμως, δε σημαίνει ότι έχουμε μείωση τιμών κατ’ ανάγκη. Όμως αυτό σημαίνει ότι είναι πιο εύκολο να παζαρέψεις που μπορεί να οδηγήσει στη μείωση μιας τιμής κατά 5%. Ή για να το πω διαφορετικά, είναι πιο δύσκολο να πουλήσεις.
Όμως τι συμβαίνει. Ξαφνικά, βρίσκουμε στο παζάρι πρόσθετα £2 δισ., το μαύρο χρήμα που νομιμοποιήθηκε στα πλαίσια της φορολογικής αμνηστίας. Πιθανώς το 50% ή 75% είναι ήδη δεσμευμένα. Ένα μέρος όμως του ποσού που αμνηστεύθηκε, της τάξεως των £200 εκ. μπορεί να διοχετευθεί στην κτηματαγορά, είτε για την αγορά γης, οικοπέδων και χωραφιών ή οικιών ή διαμερισμάτων. Το ερώτημα είναι, η διοχέτευση αυτού του ποσού στην κτηματαγορά, θα μπορεί να εξισορροπήσει τη μείωση της ζήτησης; Τα οικόπεδα θα γίνουν πιο φθηνά; Δεν νομίζω. Τα χωράφια με δυνατότητες ανάπτυξης; Ούτε αυτά. Άρα, αν με ρωτάτε αν πρόκειται για φούσκα των τιμών, μπορώ να σας πω το εξής για να αντλήσετε τα δικά σας συμπεράσματα.
Αν η Κεντρική Τράπεζα αποφασίσει να αυξήσει τα επιτόκια, οπωσδήποτε θα μειωθεί η ζήτηση. Αν ζητήσει ακόμη μεγαλύτερο ποσοστό ίδιας χρηματοδότησης για την αγορά ακινήτων, μειώνοντας το ποσό της χρηματοδότησης από την τράπεζα, βεβαίως θα μειωθεί η ζήτηση και θα υποχωρήσουν οι τιμές. Ποιες όμως είναι οι τάσεις των επιτοκίων με τις οποίες πρέπει να υπολογίζουμε; Εν όψει ΟΝΕ, οι τάσεις των επιτοκίων που διαφαίνονται είναι πτωτικές. Από κει και πέρα είναι υπόθεση της Κεντρικής Τράπεζας. Ήδη είμαστε κατά 4% πιο ακριβοί από την Ευρώπη.
Ερ.: Υπάρχει μια διχογνωμία σε σχέση με την εξέλιξη των τιμών. Μερικοί μιλούν για σταθεροποίηση των τιμών, ενώ γίνεται ακόμα λόγος και για μείωση. Ποια είναι η πραγματική εικόνα;
Απ.: Ιδιωτική εταιρεία λέει ότι τους τελευταίους 2-3 μήνες υπήρξε πτώση των τιμών. Αυτό να το συζητήσουμε. Τι κάνει η ιδιωτική εταιρεία και ο δείκτης της με τον οποίο διαφωνούμε ριζικά; Όπως είπα, μειώθηκε η εξωτερική ζήτηση κατά 20%. Αυτό το ποσοστό είναι πολύ ψηλό. Εκεί, στα τουριστικά, θα δείτε μείωση των τιμών. Όχι όμως στην αγορά κατοικίας. Όταν πιάνεις ένα δείκτη μιας εταιρείας που το 85% με 90% της δουλειάς της είναι τα τουριστικά, δεν μπορείς να εξαγάγεις σοβαρά συμπεράσματα για την αγορά κατοικίας. Για τούτο, πρέπει να χωριστούν τα δύο. Πρέπει να υπάρχει δείκτης τιμών για τουριστικά και δείκτης τιμών για την αγορά κατοικίας. Το τονίζω διότι το ποσοστό της ξένης ζήτησης είναι πολύ ψηλό και ανέρχεται σε 20%. Στην Αγγλία είναι πολύ χαμηλό. Ίσως στο κέντρο του Λονδίνου να είναι τόσο ψηλό όπου αγοράζουν ξένοι από διάφορες χώρες. Αυτό όμως δε συμβαίνει σε άλλες πόλεις όπως το Μπέρμιγχαμ, το Μάντσεστερ ή τη Γλασκόβη. Για τούτο πρέπει να ξεχωρίσεις τους ξένους από τους ντόπιους. Πρόκειται για διαφορετική ζήτηση και προσφορά.
Ερ.: Άρα εντοπίζετε ένα θέμα μεθοδολογίας;
Απ.: Η μεθοδολογία μπορεί να είναι σωστή. Είναι λάθος η προσέγγιση και το δείγμα. Η πηγή που έχει ο δείκτης είναι μια διαφημιστική εταιρεία που οι πωλήσεις της αφορούν τα τουριστικά και όχι τη ντόπια αγορά.
Ερ.: Πάντως γίνεται λόγος για πτώση των τιμών το τελευταίο εξάμηνο...
Απ.: Μιλώ για την αγορά κατοικίας. Παραδέχομαι όμως ότι η τουριστική αγορά έχει μείωση τιμών. Είναι αποτέλεσμα της προσπάθειας να πουλήσουν. Στην αγορά κατοικίας έχουμε απλώς το παζάρεμα που ανάφερα προηγουμένως που μιλούμε για μια δυνατότητα υποχώρησης κατά ένα 5%. Δεν νομίζω όμως ότι υπάρχει περιθώριο για παραπάνω...
Ερ.: Τα στοιχεία του Κτηματολογίου κατέδειξαν αύξηση του τζίρου κατά 20% αλλά μείωση των συναλλαγών κατά 10%. Αντανακλά αυτό την αύξηση των τιμών και την υποχώρηση της ζήτησης;
Απ.: Αυτό λέω και ‘γω. Μειώθηκε η αγορά κατοικίας κατά 10%. Αλλά αν ληφθούν υπόψη το Κτηματολόγιο και τα τουριστικά, τότε είναι διαφορετική ιστορία. Αν πάτε στην Πάφο όπου το 90% της αγοράς βασίζεται στις αγορές ξένων, σίγουρα μια μείωση (σ.σ. της εξωτερικής ζήτησης) είναι πολύ μεγάλη. Στη Λευκωσία, όπου η εξωτερική ζήτηση είναι περιορισμένη, δεν θα δεις αυτές τις διαφοροποιήσεις. Κι αυτό, διότι ο Κύπριος αγοράζει το σπίτι του για να διαμένει ο ίδιος. Το ποσοστό που αγοράζει ακίνητα για να τα ενοικιάζει είναι πολύ περιορισμένο. Αν με ρωτάτε, για το αν υπάρχει μείωση των τιμών για σπίτια πολυτελείας, θα σας πω πως ναι υπάρχει μεγάλη μείωση. Μπορεί να είναι της τάξης του 15%, μπορεί του 20%. Αποτέλεσμα του Χρηματιστηρίου. Το σπίτι του £1 εκ., σήμερα δεν μπορεί να πωληθεί τόσο εύκολα όσο το 2001 ή το 2002.
Ερ.: Διαφοροποιείται η κατάσταση σε επί μέρους αγορές, όπως για οικόπεδα, χωράφια, επαύλεις κλπ;
Απ.: Για τα οικόπεδα δε βλέπω καμία ουσιαστική διαφοροποίηση...
Ερ.: ...Δηλαδή θα συνεχίσουν να αυξάνονται οι τιμές τους...
Απ.: Δεν θα αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό. Είπαμε πριν ότι από το 2001 μέχρι το 2003 αυξήθηκαν κατά 50%. Το 2004, πρέπει να αυξήθηκαν κατά 10%. Για το 2005 βλέπω όμως σταθεροποίηση. Το ίδιο συμβαίνει με τα διαμερίσματα. Και εκεί βλέπω σταθεροποίηση. Πάρα πολλοί συντελεστές κόστους έχουν αυξηθεί. Εκεί όμως που βλέπω μείωση είναι στα τουριστικά και στα πολυτελή σπίτια που έχουν περιορισμένη ζήτηση.
Ερ.: Μήπως η περιορισμένη αύξηση των εισοδημάτων κατά την περίοδο στην οποία αναφέρεστε θα έπρεπε να μας κάνουν πιο προσεκτικούς στις προβλέψεις;
Απ.: Έχετε απόλυτο δίκαιο. Τα εισοδήματα αυξήθηκαν κατά 5% έως 6% ενώ το κόστος αγοράς της κατοικίας κατά 50%. Αυτό, όμως αντισταθμίστηκε, όπως είπα προηγουμένως, από τις ευκολίες πληρωμής. Ενώ για το ακίνητο των £50 χιλ. που έγινε ξαφνικά £70 χιλ., θα χρειαζόταν κάποιος να προκαταβάλει πιο παλιά £25 χιλ., για το ακίνητο των £70 χιλ. πρέπει να προκαταβάλει £14 χιλ.
Ερ.: Τότε οι ισορροπίες βασίζονται σε εύθραυστη βάση...
Απ.: Δεν είναι έτσι που γίνεται στον κόσμο όλο;
Ερ.: Σε μια τέτοια περίπτωση, δεν θα έχουμε κραδασμούς στην κτηματαγορά;
Απ.: Ασφαλώς. Είναι θέμα να το αποφασίσετε εσείς μόνοι σας. Δεν μπορεί κανείς να προβλέψει τι θα αποφασίσει η Κεντρική Τράπεζα. Λέω όμως εγώ, με τα δεδομένα που έχω στο δικό μου το μυαλό, ότι η τάση των επιτοκίων είναι πτωτική. Άρα λοιπόν, αν πιστεύετε εσείς ότι τα επιτόκια θα αυξηθούν, λέω ναι. Εγώ προσωπικά όμως δεν πιστεύω. Πρόκειται για αποφάσεις των αρμοδίων αρχών που δεν νομίζω όμως ότι τελικά θα ληφθούν (σ.σ. για αύξηση των επιτοκίων).
Ερ.: Μπορεί η ε/κ κοινότητα να θέσει φρένο στην εκμετάλλευση των περιουσιών της στα κατεχόμενα;
Απ.: Είναι σχεδόν αδύνατο να βάλεις φρένο. Το πιο εφικτό είναι να μειώσεις το ενδιαφέρον. Κατά τον τουρκοκυπριακό Τύπο, αναμένεται ότι οι Τουρκοκύπριοι θα πουλούν σπίτια σε 5 χιλιάδες ξένους. Μιλάμε για πολύ μεγάλο ποσοστό σε σχέση με τον πληθυσμό. Ποιοι όμως αγοράζουν εκεί; Αυτοί που συνδυάζουν το τερπνόν μετά του ωφελίμου, αγοράζοντας ένα σπίτι στην Κερύνεια ή στην Καρπασία στη μισή τιμή, αλλά ταυτόχρονα έχουν τα καλά των ελευθέρων περιοχών. Αν αρρωστήσουν, μπορούν να περιθαλπτούν στο νοσοκομείο της Λευκωσίας. Μπορεί να έχουν διακοπές ρεύματος και άλλα συναφή προβλήματα, όμως η ελκυστικότητα που έχουν οι τιμές και το περιβάλλον εκεί, τα αντισταθμίζουν.
Ερ.: Λαμβάνοντας υπόψη τις εξελίξεις που αναφερθήκατε, όπως και την επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα, θεωρείτε ότι η κατασκευαστική βιομηχανία έχει μέλλον;
Απ.: Μέλλον υπάρχει. Ο κόσμος αυξάνεται και πληθύνεται και το κυρίαρχο προϊόν στα ακίνητα είναι η στέγη. Με αυτά τα δεδομένα, αν κάποιος έχει χρήματα θα αγοράσει εξοχικό, κι αν κάποιος έχει παιδιά θα αγοράσει σπίτι κλπ. Εκεί όμως που υπάρχει μείωση της ζήτησης και των τιμών, είναι τα γραφεία και τα καταστήματα. Για το τουριστικό κατάστημα – που αγοράζουν οι Κύπριοι – λόγω της πτώσης αλλά και της ποιότητας του τουρισμού, βλέπουμε μια μείωση της ζήτησης. Τα εμπορικά υποστατικά, διανύουν για δύο συνεχόμενα χρόνια μείωση της ζήτησης, κι αυτό είναι αποτέλεσμα του ΧΑΚ. Οι εταιρείες που ήθελαν τότε να εισαχθούν στο ΧΑΚ, πήγαιναν και έκτιζαν γραφεία. Μετά την καταστροφή του ΧΑΚ, αυτές οι εταιρείες έφυγαν. Όσοι κέρδισαν από το ΧΑΚ και αγόραζαν γραφεία, βρέθηκαν να έχουν τα γραφεία και να μην έχουν ενοικιαστές. Σε μερικές φορές παρατηρούμε ότι οι ίδιοι οι αγοραστές που πρόσβλεπαν σε περαιτέρω κέρδη δεν μπορούν να τα πληρώσουν με αποτέλεσμα να τα διαθέτουν τώρα προς πώληση πιο φθηνά.
Του Στέλιου Ορφανίδη
Ειδήσεις Σχετικών Θεμάτων
