02/04/2023 06:00
Ρυθμίσεις όπως εκδίκαση του νόμιμου ποσού οφειλής από εθνικό δικαστήριο και έκδοση εκτελεστού τίτλου, εφαρμόζουν οι πλείστες ευρωπαϊκές χώρες, προτού ο δανειστής αποκτήσει το δικαίωμα για διενέργεια πλειστηριασμού ενυπόθηκου ακινήτου.
Σύμφωνα με ενημέρωση του βουλευτή του Κινήματος Οικολόγων - Σταύρου Παπαδούρη, από το δίκτυο του Ευρωπαϊκού Κέντρου Κοινοβουλευτικής Έρευνας και Τεκμηρίωσης, στις περισσότερες χώρες της ΕΕ, ο ενυπόθηκος δανειστής δεν έχει το δικαίωμα να προβαίνει σε πλειστηριασμό ενυπόθηκου ακινήτου, χωρίς πρώτα το δικαστήριο να εκδικάσει το ποσό της οφειλής και ενώ εκκρεμεί αγωγή.
Ο βουλευτής των Οικολόγων κατάθεσε σχετικό ερώτημα στον τομέα Ερευνών και Μελετών της Βουλής για τη διεξαγωγή μελέτης, στο πλαίσιο της συζήτησης στην κοινοβουλευτική επιτροπή Οικονομικών, προτάσεων νόμου που αφορούν την αναθεώρηση του πλαισίου αναδιαρθρώσεων πιστωτικών διευκολύνσεων. Στο ερώτημα απάντησαν 18 κράτη μέλη της ΕΕ.
Με βάση τα αποτελέσματα της έρευνας, στις δεκατέσσερις χώρες από τις 18 που απάντησαν απαιτείται απόφαση του δικαστηρίου για να μπορεί ο ενυπόθηκος δανειστής να προχωρήσει σε πλειστηριασμό.
Σημειώνεται ότι ερωτηθείς για το θέμα ο υπουργός Οικονομικών Μάκης Κεραυνός, κατά την παρουσία του στην επιτροπή Οικονομικών, ζήτησε πίστωση χρόνου για να εξετάσει το θέμα.
Τι ισχύει στην Κύπρο
Σημειώνεται ότι στην εθνική νομοθεσία, με βάση τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα να προχωρήσει στη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σε περίπτωση υπερημερίας, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο.
Το δικαίωμα αυτό παρέχεται στον ενυπόθηκο δανειστή πριν από την εκδίκαση του νόμιμου ποσού οφειλής από εθνικό δικαστήριο και ενώ εκκρεμεί αγωγή.
Σύμφωνα με την ίδια νομοθεσία, παρέχεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη το δικαίωμα αποζημίωσης, αν κατά την εκδίκαση του νόμιμου ποσού οφειλής σε μεταγενέστερο στάδιο, μετά τον πλειστηριασμό, αποδειχθεί ότι το εν λόγω ποσό οφειλής ήταν μικρότερο.
Σημειώνεται ότι στις χώρες της ΕΕ, το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή για αποζημίωση μέσω αναγκαστικής εκτέλεσης ασκείται με θεσμοθετημένες διαδικασίες που διαφέρουν από χώρα σε χώρα.
Χώρες χωρίς απαίτηση δικαστικής απόφασης
Στην Ολλανδία ο ενυπόθηκος δανειστής δεν χρειάζεται πρώτα να προσφύγει στο δικαστήριο, για να αποκτήσει εκτελεστό τίτλο. Αυτή η ειδική εξουσία του ενυπόθηκου δανειστή ονομάζεται «δικαίωμα άμεσης εκτέλεσης». Επίσης, το ενυπόθηκο ακίνητο μπορεί να πωληθεί και με ιδιωτική πώληση, αλλά μόνο με άδεια του Πρωτοδικείου.
Στη Σλοβακία ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα να εκπλειστηριάσει το ακίνητο χωρίς δικαστική απόφαση, σύμφωνα με το νόμο για εκούσιους πλειστηριασμούς. Εάν όμως έχουν παραβιαστεί οι διατάξεις του νόμου ή εάν αμφισβητηθεί η εγκυρότητα της σύμβασης εξασφαλίσεων, το πρόσωπο που ισχυρίζεται ότι θίγονται τα δικαιώματά του μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να ακυρώσει τον πλειστηριασμό εντός τριών μηνών.
Στην Κροατία οι διάδικοι με γραπτή συμφωνία μπορούν να διακόψουν τη διαδικασία πώλησης του ακινήτου πριν από την ορισμένη ημερομηνία πλειστηριασμού και να προχωρήσουν σε πώληση του ακινήτου σε ορισμένο χρόνο διαμέσου εξουσιοδοτημένου προσώπου, δικαστικού μεσολαβητή, συμβολαιογράφου ή άλλου.
Επιπρόσθετα, προβλέπεται στη νομοθεσία η δυνατότητα σύναψης δικαστικής ή συμβολαιογραφικής συμφωνίας για τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου ή οποιωνδήποτε δικαιωμάτων του ενυπόθηκου οφειλέτη στον ενυπόθηκο δανειστή.
Στη Λιθουανία, εάν ο οφειλέτης δεν εκπληρώσει την υποχρέωσή του εντός της προθεσμίας που αναφέρεται στη δανειακή σύμβαση, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να αιτηθεί μέσω συμβολαιογράφου την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό.
Αυστρία: Εξώδικη εκποίηση ακινήτου
Στην Αυστρία ο ενυπόθηκος δανειστής και ο οφειλέτης μπορούν να συμφωνήσουν σε εξώδικη εκποίηση της ακίνητης ιδιοκτησίας. Ωστόσο, δεν υπάρχει νομολογία που να επιτρέπει τον ιδιωτικό πλειστηριασμό της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας, ενώ εκκρεμεί δικαστική αγωγή για το οφειλόμενο ποσό.
Γερμανία - Γαλλία: Με δικαστική απόφαση
Στη Γαλλία ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να προχωρήσει στην εκποίηση του ακινήτου, μόνο αν έχει εκτελεστό τίτλο (δικαστική απόφαση). Η πώληση του ακινήτου μπορεί να πραγματοποιηθεί πριν από την ολοκλήρωση της ακροαματικής διαδικασίας προσανατολισμού, αν ο οφειλέτης αιτηθεί φιλική πώληση.
Στη Γερμανία, εάν το χρέος που εξασφαλίζεται με υποθήκη δεν εξυπηρετηθεί εντός της προθεσμίας που αναφέρεται στη δανειακή σύμβαση, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα να προχωρήσει με εκποίηση του ακινήτου και πώλησή του μέσω αναγκαστικής εκτέλεσης. Για την εκτέλεση απαιτείται η έκδοση εκτελεστού τίτλου είτε από το δικαστήριο, είτε από συμβολαιογράφο.
Στην Ιρλανδία ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να υποβάλει αίτηση στο δικαστήριο για έκδοση διατάγματος κατοχής της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας, πράγμα που σημαίνει ότι δύναται να λαμβάνει ενοίκιο ή κέρδη, αν υπάρχουν. Χωρίς την έκδοση διατάγματος κατοχής ο πιστωτής δε δύναται να αποκτήσει την κατοχή του ακινήτου, εκτός εάν ο οφειλέτης συναινέσει σε αυτό. Μετά την έκδοση δικαστικής απόφασης για κατοχή, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να πωλήσει υπό ορισμένους όρους το ακίνητο.
Ιταλία: Άμεσες διαδικασίες
Στην Ιταλία οι δανειακές συμβάσεις με υποθήκη θεωρούνται «εκτελεστοί τίτλοι». Μετά από διάταξη που εισήχθη στη σχετική νομοθεσία το 2016, δανειστής και οφειλέτης μπορούν να εντάξουν στη δανειακή σύμβαση ρητή ρήτρα στη βάση της οποίας, σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων του οφειλέτη, το ακίνητο μπορεί να περιέλθει στην κατοχή του ενυπόθηκου δανειστή ή να πωληθεί και το προϊόν της πώλησης να μεταβιβαστεί σε αυτόν προς εξόφληση του συνολικού χρέους.
Στην Ουγγαρία, εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθυστερήσει την εξόφληση του χρέους, ο δανειστής μπορεί να ακυρώσει τη δανειακή σύμβαση. Σε αυτή την περίπτωση ολόκληρο το ποσό θεωρείται άμεσα οφειλόμενο και ο πιστωτής μπορεί να προβεί σε μέτρα για κατάσχεση του ακινήτου. Η κατάσχεση του ακινήτου πραγματοποιείται μετά από αίτημα του δικαστικού επιμελητή προς την Εποπτική Αρχή Ακινήτων για καταγραφή του δικαιώματος εκτέλεσης στο Μητρώο Ακινήτων. Κατόπιν αιτήματος των διαδίκων, ο δικαστικός επιμελητής μπορεί να προβεί στην πώληση του ακινήτου χωρίς πλειστηριασμό, αλλά με την επιφύλαξη των διατάξεων περί πλειστηριασμού, στην εκτιμηθείσα αξία που ορίζουν οι διάδικοι.
Στη Ρουμανία το επιβαρυμένο περιουσιακό στοιχείο μπορεί να αγοραστεί από τον ενυπόθηκο δανειστή μόνο σε δημόσιο πλειστηριασμό. Μπορεί επίσης να αποκτηθεί χωρίς πλειστηριασμό μέσω άμεσης πώλησης, μόνο εάν αγαθά του ίδιου είδους πωλούνται σε ρυθμιζόμενη αγορά που καθορίζει τις τιμές τους.