16/11/2022 06:26
Τη διασφάλιση της μεταβίβασης του ακινήτου προς όφελος του αγοραστή, νοουμένου ότι εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές του υποχρεώσεις προς τον πωλητή, με βάση το πωλητήριο έγγραφο, εισάγει νομοσχέδιο που εξετάζεται από την Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών. Βασική προϋπόθεση για εφαρμογή των προνοιών της νέας νομοθεσίας, είναι ο αγοραστής να καταβάλει πλήρως το τίμημα πώλησης, στο λογαριασμό έργου που διατηρεί ο πωλητής στην τράπεζα του.
Αυτό αναφέρεται σε απαντητική επιστολή της λειτουργού Α’ της Διεύθυνσης Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών του Υπουργείου Οικονομικών, Μικαέλλας Παπανικολάου, σε σειρά ερωτημάτων που τέθηκαν από τα μέλη της Επιτροπής, κατά την έναρξη της συζήτησης του τροποποιητικού νομοσχεδίου του «περί Πώλησης Ακινήτων Νόμου», το οποίο αποσκοπεί να βάλει τέλμα στη δημιουργία νέων «εγκλωβισμένων» ακινήτων, των οποίων οι τίτλοι ιδιοκτησίας δεν μπορούσαν να μεταβιβαστούν λόγω υποχρεώσεων του developer.
Η κ. Παπανικολάου απαντώντας σε ερώτηση του βουλευτή του ΑΚΕΛ, Άριστου Δαμιανού, τονίζει ότι «νοουμένου ότι το τίμημα πώλησης κατατεθεί πλήρως, τότε η τράπεζα έχει υποχρέωση να απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, ώστε να μεταβιβαστεί το ακίνητο επ’ ονόματι του αγοραστή», προσθέτει.
Εξηγεί ότι, σε περίπτωση που η τράπεζα, παρά την πλήρη καταβολή του τιμήματος πώλησης από τον αγοραστή, δεν απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, τότε ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με τον Τύπο Β’ που εκδίδει η Τράπεζα με την εξόφληση, απαλλάσσει το ακίνητο και το μεταβιβάζει ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους.
Η κ. Παπανικολάου επισημαίνει ότι η μεγάλη καινοτομία της νομοθεσίας είναι ότι το τίμημα πώλησης καταβάλλεται απευθείας στον τραπεζικό λογαριασμό του έργου του πωλητή, με τη σύμφωνη γνώμη όλων των εμπλεκομένων μερών, ήτοι τράπεζα, πωλητή και αγοραστή ( Τύπος Α’) και ότι με την πλήρη καταβολή του τιμήματος πώλησης από τον αγοραστή, τότε το ακίνητο θα μεταβιβαστεί ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους επ’ ονόματι του αγοραστή.
Περαιτέρω, αναφέρει ότι με το νέο νόμο, ο αγοραστής θα γνωρίζει κατά την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου, για τα εμπράγματα βάρη που τυχόν επιβαρύνουν το ακίνητο.
«Σε περίπτωση που, πλην κατατεθειμένης υποθήκης που είναι αναγκαία για τη χρηματοδότηση του έργου και τυχόν οποιουδήποτε άλλου κατατεθειμένου πωλητηρίου εγγράφου, υπάρχει οποιοδήποτε εγγεγραμμένο εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, τότε δεν θα είναι εφικτή η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου», σημειώνει.
Σε ισχύ η διαδικασία της ειδικής εκτέλεσης
Η κ. Παπανικολάου διευκρινίζει ότι παραμένει η διαδικασία της ειδικής εκτέλεσης, απαντώντας σε άλλο ερώτημα, καθώς όπως δηλώνει, ο αγοραστής έχει το αναφαίρετο δικαίωμα, σε κάθε περίπτωση, συμπεριλαμβανομένης της νέας διαδικασίας, να προσφύγει στο Δικαστήριο για να εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης.
Όσον αφορά την αναδρομικότητα του υπό εξέταση νόμου, η λειτουργός του ΥΠΟΙΚ ξεκαθαρίζει ότι δεν είναι εφικτό να έχει αναδρομική ισχύ ο προτεινόμενος μηχανισμός, ενώ σε σχέση με την εξασφάλιση των υφιστάμενων αγοραστών δηλώνει ότι αυτοί προστατεύονται με τον «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 2015».
Απαντώντας επίσης σε ερώτημα, τι γίνεται σε περίπτωση αφερεγγυότητας του επιχειρηματία γης, η κ. Παπανικολάου, σημειώνει ότι εάν έχουν εκπληρωθεί οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή , τότε η μεταβίβαση μπορεί να διενεργηθεί είτε με εκούσια μεταβίβαση, εκ μέρους του εκκαθαριστή, είτε με διάταγμα ειδικής εκτέλεσης.
Με συγκατάθεση τράπεζας ο τίτλος
Η κ. Παπανικολάου ξεκαθαρίζει ακόμα ότι για να μπορεί να κατατεθεί το πωλητήριο έγγραφο, χρειάζεται συγκατάθεση της τράπεζας, μέσω του Τύπου Α’ στον οποίο δηλώνεται το ποσό που έχει υποχρέωση ο αγοραστής να καταβάλει στο λογαριασμό έργου που διατηρεί ο πωλητής στην τράπεζα του, οπόταν δεν θα προκύψει το πιο πάνω ενδεχόμενο πρόβλημα.
Προσθέτει ότι ο Τύπος Α’ υπογράφεται από τον πωλητή, την τράπεζα του και τον αγοραστή, δημιουργώντας συνθήκες πλήρους διαφάνειας και ενημέρωσης.
Η σχετική απάντηση δόθηκε σε ερώτημα του βουλευτή του ΑΚΕΛ Αντρέα Πασιουρτίδη, που έφερε ως παράδειγμα, αν θα έχει υποχρέωση η τράπεζα να απελευθερώσει το ακίνητο και να μεταβιβαστεί η οικία στο όνομα του νέου αγοραστή, στο ενδεχόμενο που το δάνειο του επιχειρηματία είναι μισού εκ. ευρώ και να έχουν ανεγερθεί 2 οικίες, όπου ο αγοραστής αποπλήρωσε τις €150 χιλ., δηλαδή την τιμή πώλησης για την μια από τις δυο οικίες, έστω και εάν η τράπεζα δεν έχει λάβει τις υπόλοιπες €350 χιλ.
Προβληματισμός για εξόφληση δανείου
Η βουλεύτρια του ΔΗΚΟ, Χριστιάνα Ερωτοκρίτου, εξέφρασε προβληματισμό για την υποχρέωση καταβολής ολόκληρου του ποσού και αντέστρεψε το παράδειγμα του συναδέλφου της ζητώντας απαντήσεις τι γίνεται στις περιπτώσεις όπου η τράπεζα έχει ήδη λάβει πέραν από αυτό που «αναλογεί» στην υποθήκη από τον ένα πωλητή, δηλαδή πέραν από τις €250 χιλ., π.χ. €350 χιλ., εάν θα συνεχίζει να απαιτεί και άλλα για να εξαλείψει την υποθήκη.
Η κ. Παπανικολάου απάντησε ότι το ποσό που έχει υποχρέωση ο αγοραστής να καταβάλει στο λογαριασμό έργου που διατηρεί ο πωλητής στην τράπεζα του, με βάση τον Τύπο Α’, είναι το ποσό του πωλητήριου εγγράφου και είναι γνωστό σε όλα τα εμπλεκόμενα μέρη εξ’ αρχής.
Η εκταμίευση ποσών από το λογαριασμό έργου που διατηρεί ο πωλητής στην τράπεζα και η διανομή των εσόδων από την πώληση του έργου, είναι θέμα που αφορά αποκλειστικά τον επιχειρηματία και την τράπεζα του, με βάση τους όρους της συμφωνίας που έχουν συνάψει για τη χρηματοδότηση του έργου, πρόσθεσε.